ИНЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОЭТАЖНЫХ ДОМОВ ИЗ НЕЛИНЕЙНЫХ ОБЪЕМНЫХ БЛОКОВ.

             Настоящий инвестиционный проект предназначен для государственных структур,  крупных строительных компаний и среднего и крупного бизнеса заинтересованного в массовом строительстве жилых зданий и имеющий доступ к приобретению земельных участков для массового строительства.

ВВЕДЕНИЕ
Можно ли предложить с в строительстве высокодоходный проект при строительстве массового жилья. С точки зрения конструкции и технологии возведения здания нет, если дома строятся на дорогой земле, где стоимость конструкций не является определяющей. Это бессмысленно в таких городах как Москва и многих других крупных городах. Но если стоимость земли в составе затрат минимальна или земля предоставляется бесплатно, то стоимость конструкции может быть определяющей. Для такой ситуации может быть предложен инвестиционный проект, основанный на новом типе индустриального домостроения.

КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ
Все попытки снижения себестоимости известных сборных методов строительства обычно сводились к совершенствованию отдельных элементов конструкций, к применению более дешевых материалов. Эффект от этих решений в лучшем случае проводил к экономии 5-7% стоимости и такая экономия обычно считалась большим достижением. Таким образом, традиционным путем существенного эффекта достичь практически невозможно.
Это становится осуществимым, если пересмотреть концепцию многоэтажного домостроения. Такой путь предлагается в настоящей работе. Его основная идея заключается в применении в качестве сборных элементов не плоских панелей, а пространственных элементов. Подобные предложения появились еще на заре развития индустриального домостроения. Суть их заключалась в членении многоэтажного здания на объемные призматические элементы, каждый из которых представлял собой как бы элемент квартиры, т.е. замкнутую со всех сторон блок-комнату.
На основе этой системы были построены домостроительные комбинаты и в разных регионах страны возводились многоэтажные жилые здания. Нами в 1987-1990 г. проектировались два подобных домостроительных комбината объемно-блочного домостроения для завода «Прогресс» в г. Самаре и ПО «Тантал» в г. Саратове.
Однако, как показала практика эксплуатации многих заводов ОБД, метод строительства многоэтажных домов из «коробчатых» объемных блоков имеет и недостатки. Выигрывая на скорости монтажа, несколько сокращая расход бетона, но требовались большие капиталовложения из-за габаритов сборных элементов. Не всегда принимались правильные технические решения, возможности метода не были полностью реализованы. Вес элементов достигал 20 т.
Строительство зданий из призматических объемных элементов вносил некоторые противоречия в конструктивную структуру многоэтажного здания. Так, отдельные вертикальные столбы из объемных блоков соединялись в основном гибкими связями и конструкция здания лишалась монолитности. Двойные стены между комнатами и квартирами, хотя и приводили к экономии бетона, но снижали трещиностойкость конструкции. Тонкие гибкие стены объемных элементов пригодны для строительства 9-12 этажных домов и без утолщения стен не позволяли повысить этажность. С точки зрения планировочных решений и типов фасадов, дома из них не отличались от крупнопанельных и в экономичных вариантах их конструктивное отличие внешне не выявлялось.

 

                            Новый подход к использованию пространственных элементов в многоэтажном домостроении возможен только на основе изменения традиционных представлений о конструктивной и планировочной структуре многоэтажного жилья и это может быть оправдано при резком снижении себестоимости квадратного метра общей площади. 
Основная идея основана на замене при разработке планировочных и конструктивных решений многоэтажного здания декартовых координат на трех лучевую - полярную систему и уже в этой системе определяются типы и формы сборных железобетонных пространственных элементов. Вся предлагаемая нами система построена на отрицании прокатной технологии и базируется на таких свойствах бетона, как технология литья, позволяющая придать сборным элементам криволинейные формы.
В трех лучевой системе оптимальной формой многоэтажного здания является уже не коробчатая система, присущая крупнопанельному домостроению, а трилистник в плане, считающийся, как с конструктивной, так и с градостроительной точки зрения, одной из оптимальных структур. Пример плана на основе такой структуры показан на рис. 1.  Эта структура должна быть собрана из сборных элементов с минимальной номенклатурой и оптимизированных с точки зрения образования конструкции здания. Пример домов на основе такой структуры показан на рис.2.


Рис. 1.  План типового этажа многоэтажного жилого дома из нелинейных объемных элементов

 

Рис.2. Общие вид семнадцатиэтажных жилых дома из нелинейных объемных элементов

                     Идея выбора формы сборных элементов для трех лучевой структуры заключается в попытке повысить устойчивость вертикальных несущих стен за счет отказа от плоскостных решений и применения более экономичных криволинейных в плане стен. Поэтому основным сборным элементом является цилиндрический пространственный элемент с высокоэкономичной вспарушенной круглой плитой пола (плита имеет ребра по контуру, низ плиты сферический), работающей без изгиба только за счет распора.  Криволинейные в плане стены обладают, по сравнению с плоскими элементами, большей устойчивостью, поэтому при меньшей толщине стен можно воспринимать такие же вертикальные нагрузки.
               Вторым типом сборных элементов является трапециевидный пространственный железобетонный элемент, который в каждой из трех ветвей трилистника образует внутреннюю несущую структуру здания в виде трубчатого несущего ядра и рам, расположенных вокруг этого ядра.

                 Низкий расход бетона на квадратный метр обей площади сопровождаются изменениями традиционных представлений о планировочных решениях квартир многоэтажных зданий, Основным обоснованием изменению традиционных форм является возможность снижения себестоимости общей площади квартир по сравнению с самыми дешевыми крупнопанельными зданиями (П-44Т) на 25-30%. Для потребителя это равносильно приобретению дополнительной комнаты в квартире. Сравнение площадей квартир в крупнопанельном доме и доме из нелинейных объемных блоков представлено на рис. 3.

 

Рис. 3.  Сравнение площадей квартир при одинаковой стоимости (штриховкой показана квартира крупнопанельного дома)

      

Рис. 4 Фрагмент общей комнаты


Рис. 5 Фрагмент общей комнаты

Особенно эффективен такой метод строительства в сейсмических районах. На основе предлагаемой системы возможно также строительство гостиниц, офисов, административных зданий, павильонов, коттеджей и др.

 

Рис. 3.  Трех этажная гостиница на 150 мест из нелинейных объемных элементов с ресторанами, бассейном и тренажерным залом.

ОСНОВНЫЕ ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ


№№

НАИМЕНОВАНИЕ

ПАНЕЛЬНЫЕ
ДОМА

ДОМА ИЗ НЕЛИНЕЙНЫХ
ОБЪЕМНЫХ
ЭЛЕМЕНТОВ

1

Общая площадь этажа

220 м2

552 м2

2

Количество квартир на этаже

4

6

3

Расход бетона

0,78 -1 м3 /м2

0,55-0,6 м2 /м2

4

Расход арматурной стали

45 кг/ м2

30 кг/ м2

5

Отношение площади ЛЛУ к общей площади этажа

0,214

0,12

6

Максимальное количество этажей

25

40

7

Приблизительная стоимость квадратного метра

28000

15000

ОРИЕНТИРОВОЧНЫЙ КРАТКИЙ БИЗНЕС-ПЛАН
Расход бетона на 1 м2 общей площади 0,55 м3 на 1 м2, против 0,72-1 м2 в КПД, т.е. экономия 24%-40%
Стоимость строительства может быть снижена примерно на 20%-30%. 
ОБЩИЕ ЗАТРАТЫ НА ОРГАНИЗАЦИЮ ПРОИЗВОДСТВА И СТРОИТЕЛЬСТВО 80 ТЫС. М2 ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ В ГОД (НА ПРИМЕРЕ 17 ЭТАЖНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ)

 

НАИМЕНОВАНИЕ

Сумма Млн. руб.

Создание технологии 

70

Затраты на производственные корпуса 

150

Мостовые краны 

50

Проектирование серийного дома и изделий

 30

Годовые затраты на строительство жилых домов 14000 руб./м2 х80000 м2 

1120

Непредвиденные расходы, 

20

ИТОГО 

1440

 

 

Цена продажи за 1 м2 общей площади смонтированной конструкции дома

24000 руб

Суммарный доход при строительстве 8-и домов 80000 х 24000 руб.

1920 млн. руб.

Прибыль при строительстве 8 домов – 1920 млн.– 1120 млн.

800 млн. руб.

Налог на прибыль при строительстве 8-и домов- 10%

80 млн. руб

Необлагаемая налогом прибыль при строительстве 8-и домов 

720 млн.